계약갱신청구권 가능 여부 & 집주인 실거주 거절 대응법 ｜전세 재계약했는데 “나가라”?
“2년 전에 전세금 낮춰서 재계약했는데… 계약 끝나니까 집주인이 나가라고 합니다.”
“재계약을 한 번 했으면 계약갱신청구권은 끝난 건가요?”
전세 시장이 출렁이면서 요즘 가장 많이 나오는 질문입니다.
특히 전세금이 크게 내려간 시기에 재계약(금액 조정)을 했던 분들이,
계약 만료가 다가오자 집주인에게 “갱신은 안 된다”,
“내가 살아야 한다”는 말을 듣고 당황하는 경우가 많습니다.
오늘 글에서는 재계약 vs 계약갱신청구권의 차이를 아주 쉽게 정리하고,
집주인의 실거주 주장이 정당한지 판단하는 기준,
그리고 임차인이 실제로 할 수 있는 증거 확보·대응 절차까지 “실전형”으로 안내해드리겠습니다.
1) 결론부터: 전세 재계약을 했어도 갱신청구권은 ‘남아 있을 수’ 있습니다
핵심 결론은 이것입니다.
전세 재계약(합의로 새 계약 체결)을 했다고 해서,
자동으로 계약갱신청구권(법적 권리)을 써버린 것이 아닙니다.
즉, “이미 한 번 재계약했으니 갱신청구권 못 쓴다”는 집주인 말은 반드시 맞는 말이 아닙니다.
오히려 전세금·조건이 크게 바뀐 재계약은 새로운 계약으로 보아,
그 계약을 기준으로 다시 1회의 갱신청구권이 발생할 수 있습니다.
2) ‘재계약’과 ‘갱신청구권 행사’는 완전히 다릅니다 (여기서 승부 납니다)
(1) 재계약이란?
재계약은 임대인과 임차인이 “서로 합의해서” 조건을 바꿔 새 계약을 체결하는 것입니다.
- 전세금(보증금) 변경
- 계약기간 변경
- 특약 새로 추가
- 월세 전환 등
특히 전세금이 수천만 원 단위로 크게 변동했다면,
단순한 연장이 아니라 새 계약 체결로 보는 것이 자연스럽습니다.
(2) 계약갱신청구권 행사란?
계약갱신청구권은 임차인이 법으로 보장받는 권리로,
임대인의 동의 없이도 일방적 의사표시로 계약을 연장할 수 있는 제도입니다.
다만 조건은 아래처럼 제한됩니다.
- 1회에 한하여 행사 가능
- 기존 계약 조건 유지
- 보증금/차임은 법정 상한 범위 내 조정(통상 5% 범위)
정리하면, 재계약은 “합의”, 갱신청구권은 “권리”입니다.
둘은 법적으로 다른 개념이기 때문에 재계약했다고 갱신권이 자동 소진되는 게 아닙니다.
3) 전세금이 크게 내려간 재계약이면 ‘새 계약’일 가능성이 높습니다
예를 들어,
3억 4천 → 2억 6천(8천만 원 하락)
이 정도 변화는 단순 조정이 아니라
임대차 핵심 조건의 실질적 변경에 해당할 가능성이 큽니다.
이 경우 중요한 포인트는 다음입니다.
새 계약이 체결되면, 그 계약을 기준으로 다시 1회의 갱신청구권이 생길 수 있습니다.
즉, 2023년에 재계약을 했다면 “2023년 계약을 기준으로” 갱신청구권을 행사할 수 있는지 판단해야 합니다.
4) 집주인이 “내가 살아야 한다”라고 하면 무조건 나가야 하나요?
아닙니다. 임대인의 실거주는 갱신거절 사유가 될 수 있지만,
현실에서는 집주인이 이 말을 전세금 올리기 위한 카드로 쓰는 경우도 많습니다.
따라서 법적으로는 “말”이 아니라, 실제 거주 의사가 있는지 정황을 종합해 판단합니다.
실거주 주장이 의심받는 대표 패턴 3가지
- 주장이 계속 바뀜 (본인 → 아들 → 다시 본인)
- “돈 맞추면 있어도 된다” 같은 발언
- 부동산 앱/중개사 통해 매물로 올림
이런 정황은 “진짜 실거주”가 아니라 임대료 협상용일 수 있다는 강한 신호입니다.
5) 임차인이 실전에서 반드시 해야 할 ‘증거 수집’ 체크리스트
전세 분쟁은 결국 증거 싸움입니다. 아래만 확보해도 판이 달라집니다.
- 집주인과의 대화는 문자/카톡으로 남기기
- 전화는 가능하면 녹취 (합법 범위 내)
- “금액 맞추면 계속 살게 해준다” 발언 캡처
- 네이버부동산 등 매물 게시 화면 캡처 (날짜 포함)
- 중개사에게 “집주인 실거주라더니 왜 매물?” 확인 문자 남기기
특히 ‘매물 캡처’는 나중에 삭제될 수 있으니 발견 즉시 저장하세요.
6) 갱신청구권 행사 타이밍(이거 놓치면 끝입니다)
계약갱신청구권은 아무 때나 쓰는 게 아닙니다.
계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 행사해야 합니다.
그리고 가장 중요한 건 서면입니다.
- 카톡/문자 OK
- 내용증명(가장 강력)
- 메일 OK (수신 확인 가능하면 더 좋음)
실제로 실거주 거절로 분쟁이 커지면 임대차분쟁조정위원회 또는
소송으로 이어질 수 있어, 초기에 상담받는 분들이 많습니다.
7) 임차인 행동 가이드: 이렇게 하시면 안전합니다
- 갱신청구권 행사 기간인지 즉시 확인
- 기간 내라면 카톡/문자 + 내용증명으로 갱신요구
- 집주인이 실거주 주장하면 근거 요청(이사 일정, 가족관계, 현재 거주지 등)
- 매물 게시 여부 확인 후 캡처 저장
- 주장이 바뀌면 대화 기록으로 남기기
- 필요시 임대차분쟁조정위원회 신청 검토
8) 3줄 요약 결론
- 전세금을 크게 낮춰 재계약했어도, 갱신청구권을 이미 쓴 것이 아닐 수 있습니다.
- 집주인의 “실거주”는 거절 사유가 될 수 있지만, 주장 변경·매물 게시 등 정황이 있으면 다툴 여지가 큽니다.
- 갱신요구는 만료 6~2개월 전에 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
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