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부동산 권리금 계약서 작성법 및 필수 특약 — 임대인 방해 시 손해배상 청구 전략
상가 권리금 거래는 계약서의 문구 하나가 수백만~수천만 원의 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 권리금 보호법(상가임대차보호법 제10조의4)에 따른 임대인의 방해 금지 의무, 손해배상 청구 요건, 필수 특약 조항까지 모두 정리했습니다.
1. 권리금 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 기본 항목
권리금 계약서는 단순한 ‘돈 거래 문서’가 아니라, 영업승계·시설·비품·매출·인테리어권 등을 포괄하는 법적 문서입니다. 아래 항목은 필수입니다.
| 항목 | 필수 기재 내용 |
|---|---|
| 당사자 정보 | 양수인·양도인 성명, 연락처, 사업자 정보 |
| 권리금 금액 | 총액 / 계약금 / 중도금 / 잔금 지급일 |
| 권리금 범위 | 시설권, 영업권, 단골·매출, 비품 목록 |
| 임대차 정보 | 보증금, 월세, 계약 종료일, 갱신 가능 여부 |
| 인수인계 항목 | 비품·집기 상세 리스트, 고장 여부 포함 |
특히 “권리금 범위”와 “인수인계 항목”은 모호하면 향후 분쟁이 가장 많이 발생합니다.
2. 필수 특약 사항 — 임대인 방해를 차단하는 핵심 포인트
임대인 개입으로 거래가 파기되면 권리금 전액 손실 위험이 큽니다. 아래 특약은 반드시 넣어야 합니다.
① 임대인의 권리금 회수 방해 금지 명시
“임대인은 상가임대차보호법 제10조의4에 따라
양수인과의 신규 임대차 계약 체결을 부당하게 거절하거나
고의로 지연·방해할 수 없다.”
② 방해 발생 시 손해배상 조항
“임대인의 방해로 권리금 계약이 파기된 경우,
임대인은 권리금 전액 및 계약비용 일체를 배상한다.”
③ 임대차 조건 동일 보장 조항
“양수인과의 신규 임대차 계약은 기존 조건과 동일하게 진행한다.”
3. 임대인의 ‘방해 행위’로 인정되는 사례
법적으로 문제 되는 임대인의 행위는 다음과 같습니다.
- 양수인에게 기존보다 과도한 월세·보증금 요구
- 양수인 면담을 고의로 미루거나 연락 두절
- ‘내가 직접 운영하겠다’며 신규 계약 거절
- 특정 지인을 들여보내기 위해 계약 방해
이 경우 권리금 회수 방해로 간주되어 손해배상 청구가 가능합니다.
4. 임대인 방해 발생 시 손해배상 청구 절차
- 방해 증거 확보
- 문자·카톡 거절 내용
- 면담 지연 녹취록
- 과도한 임대료 요구 캡처
- 내용증명 발송 — 방해 사실 및 배상 요구
- 상가임대차분쟁조정위원회 신청
- 민사소송 제기 — 손해배상(권리금 전액)
내용증명 문구 예시
“귀 임대인의 부당한 신규 계약 거절로 인해
권리금 회수 기회가 침해되었으므로
권리금 전액 ○○원 및 관련 손해를 배상하시기 바랍니다.”
5. 권리금 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트
| 확인 항목 | 필수 점검 포인트 |
|---|---|
| 지난 3년 매출 | POS·카드 매출 증빙 요구 |
| 임대차 종료일 | 잔여 기간 1년 미만이면 리스크 ↑ |
| 시설 노후도 | 냉난방·배관·전기 점검 |
| 권리금 지급 방식 | 계약금·잔금 날짜 명확히 |
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6. 분쟁 예방을 위한 실전 팁
- 계약서에 모든 비품 사진·상태 기록 남기기
- 임대인·양도인·양수인 연락 단톡방 운영
- 계약 전 상가임대차보호법 갱신요구권 확인
- ‘권리금 회수 방해 금지’ 특약 반드시 추가
7. 임대인 방해 시 실제 손해배상 사례
사례: A씨는 3,000만 원 권리금 계약을 체결했으나, 임대인이 양수인에게 기존보다 80만 원 높은 월세를 요구해 계약이 파기됨.
결과: 법원은 임대인의 방해를 인정하고, A씨에게 권리금 전액 배상 판결.
8. 결론 — 권리금 계약의 핵심은 ‘특약’과 ‘증거’
권리금 계약은 단순 거래가 아니라 법적 분쟁 위험이 큰 계약입니다. 특히 임대인의 방해가 가장 큰 리스크이므로, 특약 조항과 증거 확보가 필수입니다. 계약 단계에서 문장을 탄탄히 구성하면, 추후 분쟁 발생 시 손해배상 청구가 훨씬 유리해집니다.
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