근저당 뜻 채권최고액 120%

"2억 빌렸는데 왜 2억 4천이라고 적혀 있어요?"

전셋집을 보러 다니던 조카가 등기부등본을 사진 찍어 보내면서 물었습니다. 집주인은 대출이 2억이라고 했는데 서류에는 2억 4천만 원이 적혀 있으니, 속은 건가 싶었던 겁니다.

속은 게 아닙니다. 등기부에 적힌 그 숫자는 빌린 돈이 아니라

'여기까지 담보로 잡겠다'는 한도

이기 때문입니다. 이름은 채권최고액입니다. 다만 이 숫자를 어떻게 읽느냐에 따라 판단이 갈립니다.

30초 요약

근저당권은 앞으로 늘고 줄어드는 채무를 한도를 정해 담보하는 권리입니다. 그 한도가 채권최고액이고, 등기부 을구에 적힙니다. 실제 빌린 돈보다 크게 잡는 게 보통이며, 흔히 말하는 120%는 법정 비율이 아니라 금융권 관행입니다.

저당권과 근저당권은 다릅니다

두 단어를 섞어 쓰지만 성격이 다릅니다. 우리가 주택담보대출에서 마주치는 건 거의 전부 근저당권입니다.

구분	담보하는 채권	등기부 표기
저당권	확정된 특정 채권	채권액
근저당권	앞으로 늘고 줄어드는 채권	채권최고액
확인 위치	—	등기부등본 을구

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⚠️ "120%"는 법으로 정해진 숫자가 아닙니다

채권최고액을 대출 원금의 120%로 잡는 건 금융기관의 일반적인 관행입니다. 법이 120%로 못 박은 게 아니라서 기관과 상품에 따라 다르게 설정될 수 있습니다. "120%니까 원금은 무조건 이 금액을 1.2로 나눈 값"이라고 역산하면 어긋날 수 있습니다.

근저당권 관련 법령 안내 확인하기 →법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 부동산등기 근저당권

채권최고액을 왜 크게 잡을까

은행 입장에서 생각하면 이해가 빠릅니다. 원금만 딱 맞춰 잡아두면, 정작 문제가 생겼을 때 받아야 할 돈을 다 못 받습니다.

1

이자가 쌓이기 때문

연체가 시작되면 원금 위에 이자가 붙습니다. 그 몫까지 담보 범위에 넣어두는 것입니다.

2

회수 비용이 들기 때문

경매 등 절차를 밟는 데도 비용이 듭니다. 그 부분도 미리 감안합니다.

3

채무가 늘 수 있기 때문

근저당은 애초에 '늘고 주는 채무'를 담보합니다. 한도를 여유 있게 잡아두는 구조입니다.

집을 구할 때는 이 숫자로 보세요

전세나 매매를 앞두고 등기부를 볼 때, 실무에서 기준이 되는 건 집주인이 말하는 대출 잔액이 아니라

등기부에 적힌 채권최고액

입니다. 잔액은 말로만 알 수 있고 언제든 다시 늘어날 수 있지만, 채권최고액은 서류에 박혀 있는 한도이기 때문입니다. 보수적으로 볼수록 안전합니다. 다 갚은 뒤에도 이 등기가 남아 있을 수 있으니, 그건 말소 절차로 지워야 합니다.

※ 안내 및 면책
이 글은 일반적인 참고용이며 법률 자문이나 부동산 거래 자문을 대체하지 않습니다. 개별 물건의 권리관계 판단은 등기부등본 원본과 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) 부동산등기 근저당권 · 2026. 7. 22. 기준

근저당이 무엇인지, 등기부에 적힌 채권최고액이 실제 빌린 돈보다 많은 이유를 정리했습니다. 120%는 법으로 정해진 비율이 아닙니다.