전세 계약서 특약사항 쓰는 법

잔금 치른 그날, 집주인은 은행에 갔습니다.

전입신고를 했으니 안심했습니다. 확정일자도 받았고요. 그런데 몇 달 뒤 집이 경매에 넘어갔을 때, 배당 순위에서 제 보증금은 은행 뒤였습니다.

이유는 딱 하나였습니다.

대항력은 집에 들어가 살면서(주택 인도) 전입신고까지 마쳐야 생기고, 그것도 '다음 날 0시'부터입니다.

잔금 낸 그날 하루, 나는 아무 힘이 없는 상태였고 그 틈에 근저당이 걸린 겁니다. 이 하루를 막는 문장이 특약입니다.

📌 3줄 요약

주택임대차보호법상 대항력은 집에 입주(주택 인도)하고 전입신고를 마쳐야 생기며, 그 다음 날 0시부터 효력이 있습니다. 둘 중 하나라도 빠지면 생기지 않습니다. 보증금을 우선 돌려받으려면 여기에 확정일자까지 갖춰야 합니다. 잔금일 당일에는 아직 대항력이 없어, 그날 설정된 근저당이 임차인보다 앞설 수 있습니다. 그래서 특약에 "잔금일 다음 날까지 권리관계를 그대로 유지하고 새로운 근저당을 설정하지 않는다"는 문장을 넣어야 합니다.

왜 '하루'가 문제인가

보증금을 지키는 두 가지 힘이 언제 생기는지부터 정확히 알아야 합니다.

구분	요건	효력 발생 시점
대항력	입주 + 전입신고	다음 날 0시
우선변제권	대항력 + 확정일자	요건을 모두 갖춘 때

즉 잔금을 내고 이사한 그날은 아직 대항력이 없습니다. 집주인이 그날 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정하면, 순위상 은행이 앞설 수 있습니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 앞선 근저당이 먼저 배당받고, 남은 돈에서 보증금을 받게 됩니다. 남지 않으면 못 받습니다.

여기서 한 가지 더. 입주가 늦어지면 전입신고를 해둬도 소용이 없습니다. 잔금은 치렀는데 사정이 생겨 이사를 며칠 미루는 경우가 있는데, 그 기간에는 대항력이 생기지 않습니다. 잔금일에 짐을 넣고 그날 전입신고까지 마치는 것이 원칙입니다.

⚠️ 계약 당일 등기부만 보고 안심하면 안 됩니다

계약할 때 등기부등본이 깨끗했더라도, 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있습니다. 등기부는 계약 시점의 사진일 뿐이니까요. 확인만으로는 막을 수 없습니다. "그 사이에 권리관계를 바꾸지 않는다"는 문장을 특약으로 못 박아야 임대인이 어겼을 때 책임을 물을 수 있습니다. 확인 절차 자체는 아래 체크리스트 편에서 따로 다뤘습니다.

대항력·우선변제권 법령 원문 확인하기 →법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 주택임대차보호법

특약에 넣을 문장 3가지

특약은 기한·금액·조건을 숫자로 구체화해야 힘이 생깁니다. "잘 해준다" 같은 말은 아무 소용이 없습니다.

1

권리관계 유지 (가장 중요)

"임대인은 잔금일 다음 날까지 등기부상 권리관계를 현 상태로 유지하고, 임차인의 전입신고·확정일자 이후에도 새로운 근저당을 설정하지 않는다." — 앞서 말한 '하루의 구멍'을 막는 문장입니다.

2

보증금 반환 시기와 지연이자

"계약 종료 시 임대인은 보증금을 반환하고, 미반환 시 지연이자를 부담한다." 반환 기한과 이자율을 숫자로 적어두면 다툼이 줄어듭니다.

3

전입신고·확정일자 협조

"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 필요한 일체의 협조를 하며, 잔금 지급일에 즉시 입주가 가능하도록 한다." 잔금일 당일에 바로 전입신고를 해야 하루라도 빨리 대항력이 생깁니다.

 

📄 위 특약 문구 4가지 PDF로 받기 (무료) ↓부동산에서 바로 보여줄 수 있게 정리했습니다 · 스마트폰 저장 가능

전세계약_특약사항_문구모음.pdf

0.11MB

돈은 반드시 '등기부상 소유자' 계좌로

특약만큼 중요한 게 송금입니다. 보증금은 등기부등본에 적힌 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인 계좌나 가족 계좌로 보내달라는 요구는 그 자체로 위험 신호입니다.

계약서의 특약, 대항력, 반환보증을 겹쳐 두면 위험을 줄일 수 있습니다.

다만 솔직히 말씀드리면 어떤 방법도 보증금 회수를 보장하지는 않습니다. 선순위 근저당이 크거나 경매 낙찰가가 낮으면 어느 겹도 소용이 없습니다. 그래서 계약 전에 등기부를 읽는 일이 먼저입니다.

📚 임대차계약 시리즈 — 함께 보면 좋은 글

📄주택임대차 표준계약서 양식 무료 다운로드→ 📋임대차계약 전 확인할 서류 체크리스트→ 🏘️월세 계약서 양식 작성하기→ 🖋️공증 받는 법과 비용 확인하기→ 법무부 표준계약서 받아 특약란 채우기 →법무부 공식 · 특약사항란 포함

※ 안내 및 면책
본문의 특약 문구는 일반적으로 권장되는 예시이며, 개별 계약의 효력과 해석은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 본 글은 법률 자문이 아니며 보증금 회수를 보장하지 않습니다. 중요한 계약은 계약 전 변호사·대한법률구조공단 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차보호법), 법무부 주택임대차 표준계약서 · 2026-07-14 기준

대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 이 하루의 틈에 근저당이 설정되면 보증금이 은행에 밀립니다. 이 구멍을 막는 특약 문장을 정리했습니다.