임대차계약 전 확인할 서류 체크리스트

"계약금 먼저 넣으셔야 다른 사람한테 안 넘어가요."

이 말을 듣는 순간이 가장 위험합니다. 마음이 급해지고, 확인해야 할 것들이 머릿속에서 사라집니다. 계약금이 나가고 나면 되돌리기가 어렵습니다.

그런데

계약금을 넣기 전에 서류 두 장만 떼어 보면 대부분의 사고를 피할 수 있습니다.

등기부등본과 건축물대장입니다. 무엇을 봐야 하는지 순서대로 정리했습니다.

📌 3줄 요약

계약 전에 등기부등본(소유자·근저당·신탁 여부)과 건축물대장(위반건축물 여부)을 확인합니다. 계약서에 적힌 임대인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지가 첫 번째이고, 보증금이 근저당보다 뒤로 밀리지 않는지가 두 번째입니다. 그리고 등기부는 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼어야 합니다.

떼어야 할 서류와 볼 곳

서류는 두 장이면 충분합니다. 문제는 어디를 보느냐입니다.

서류	확인할 것	발급처
등기부등본	소유자 · 근저당 · 신탁	인터넷등기소
건축물대장	위반건축물 여부 · 용도	정부24

등기부등본에서 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 담보권을 보여줍니다. 계약하려는 사람이 갑구의 소유자와 같은 사람인지 먼저 보고, 그다음 을구에 얼마짜리 근저당이 잡혀 있는지 확인합니다.

⚠️ 등기부는 '두 번' 떼야 합니다

계약할 때 한 번, 잔금 치르기 직전에 또 한 번입니다. 계약 시점에 깨끗했어도 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정될 수 있기 때문입니다. 등기부는 그 순간의 사진일 뿐이라는 걸 기억하세요. 잔금을 보내기 전 마지막 확인이 가장 중요합니다.

인터넷등기소에서 등기부등본 열람하기 →대법원 인터넷등기소 공식

계약금 넣기 전 확인 순서

이 순서를 지키면 사고 대부분을 피할 수 있습니다. 급하다고 건너뛰지 마세요.

1

계약 상대가 진짜 소유자인가

등기부 갑구의 소유자와 계약서에 서명하는 사람, 그리고 보증금을 받을 계좌 명의가 모두 같아야 합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 확인하세요. 셋 중 하나라도 어긋나면 멈추셔야 합니다.

2

내 보증금이 몇 번째인가

내 대항력·확정일자보다 앞서 설정된 근저당이 있다면, 경매 시 그 채권이 먼저 배당될 수 있습니다. 이때 기준은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액입니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세에 육박하면 위험합니다.

3

위반건축물은 아닌가 · 신탁등기는 아닌가

건축물대장에 '위반건축물'로 표시된 집은 전세보증금 반환보증 가입이 막힐 수 있습니다. 보증에 기대려던 계획이 어긋날 수 있습니다. 또 신탁등기가 되어 있으면 등기부상 소유자가 신탁회사입니다. 원래 집주인(위탁자)과만 계약하면 임차권을 주장하지 못할 수 있으니, 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 반드시 따져야 합니다.

📋 계약 전 확인 체크리스트 PDF 받기 (무료) ↓인쇄해서 부동산에 들고 가세요 · 스마트폰 저장 가능

임대차계약_확인_체크리스트.pdf

0.10MB

확인이 끝나야 계약서를 씁니다

순서가 중요합니다. 서류를 확인하고 → 계약서를 쓰고 → 특약을 채우고 → 잔금 직전 등기부를 다시 봅니다.

이 순서를 지키는 것만으로 대부분의 사고는 걸러집니다.

부동산이 재촉해도 서류 확인은 내 몫입니다. 계약금이 나간 뒤에 발견하면, 그때는 돌려받는 싸움이 시작됩니다. 계약서에 무엇을 써야 하는지는 특약 편에서 이어집니다.

📚 임대차계약 시리즈 — 함께 보면 좋은 글

✍️전세 계약서 특약사항 쓰는 법 (보증금 지키는 문장)→ 📄주택임대차 표준계약서 양식 무료 다운로드→ 🏘️월세 계약서 양식 작성하기→ 📝차용증 양식 무료 다운로드 (쓰는 법 포함)→ 정부24에서 건축물대장 발급받기 →정부24 공식 · 위반건축물 여부 확인

※ 안내 및 면책
본문은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 등기·신탁·보증 가입 요건은 개별 물건과 상품에 따라 다르며, 본 글은 보증금 회수를 보장하지 않습니다. 계약 전 공인중개사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
출처: 대법원 인터넷등기소, 정부24, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 2026-07-14 기준

계약금을 넣기 전에 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다. 소유자가 맞는지, 근저당이 얼마인지, 위반건축물은 아닌지. 순서대로 정리했습니다.